6 - Le placement en bourse pour faciliter le logement

Préambule

L’année 2024 coïncide avec une période extrêmement difficile pour ceux qui souhaitent changer de logement, à cause du Diagnostic de Performance Énergétique devenu contraignant pour louer (interdiction à la location des logements dont l’étiquette énergétique est mauvaise, avec notamment l’interdiction à la location des logements dont le DPE les classe en G au 1er janvier 2025), à cause de la hausse des taux d’emprunt immobilier rendant difficile l’accession à la propriété (en tous cas, tant que les vendeurs ne baissent pas les prix) et obligeant les potentiels acheteurs à rester locataire, à cause d’une pénurie de terrains constructibles (zéro artificialisation des sols), certains pointent aussi le développement de la location type Airbnb… etc.

Dans cette configuration, il faut s’armer financièrement pour être capable de trouver un logement ou en prévision d’un potentiel déménagement, que ce soit pour les étudiants, les jeunes travailleurs qui doivent déménager pour se rapprocher d’un nouvel emploi ou quitter leur parents, les familles attendant la naissance d’un enfant et devant disposer d’un logement plus grand, les personnes louant un logement que son propriétaire veut récupérer pour y loger ses enfants ou ses ascendants etc

Le sujet dont je parle aujourd’hui est absolument vital. Il s’agit de se préparer pour assumer un changement fondamental de son mode de vie, afin de réaliser ses projets de vie les plus cruciaux (changer d’emploi, devenir parent, habiter un lieux qui nous attire, se mettre en couple, quitter le logement de ses parents … etc). Dans ce contexte, il est vraiment important de comprendre que le sort des locataires et des propriétaires est lié. Ainsi la nécessité d’épargner pour sécuriser sa capacité à se loger concernera autant les potentiels propriétaires que les locataires. L’épargne financière sera fondamentalement utile dans ces 2 situations. Cette épargne pourra donc être perçue comme un apport nécessaire pour réaliser un achat immobilier autant que comme une garantie de paiement du loyer qui facilitera l’accès à la location. Au delà de ces sujets, cette épargne pourra être utile pour préparer sa retraite, pour percevoir des revenus financiers... etc

Locataires ou propriétaires : déconstruire les idées reçues.

Je tiens à préciser que mon opinion sur l’achat immobilier diffère très largement de celle que l’on retrouve dans la plupart des têtes. En particulier, je suis en désaccord total avec cette idée que la location serait mauvaise parce que les loyers seraient « à fonds perdus ». Ce sujet fera l’objet d’un article distinct. Il existe des arguments extrêmement pertinents justifiant parfaitement de rester locataire, notamment si l’on est jeune, célibataire, instable professionnellement (ou sentimentalement à l’égard de son conjoint), sans enfants, résidants d’une zone d’activité économique peu dynamique … etc. La location évite de payer la taxe foncière, de donner énormément d’argent à la banque (au travers du paiement des intérêts d’emprunts pour l’achat Immobilier), de devenir peu réactif face à la nécessité de déménager (obligé de vendre rapidement dans de mauvaises conditions), de voir la valeur de son bien immobilier chuter dans le cas où la principale entreprise de la ville subirait des difficultés économiques, de payer parfois d’énormes dépenses de rénovation ou de copropriété (éventuellement non prévisibles) etc.

Il peut être utile pour le lecteur de s’interroger sur sa situation personnelle et de vérifier s’il est vraiment très utile de se bâtir un patrimoine en se plaçant en situation d’insécurité financière à cause d’un emprunt.

En revanche … il faut impérativement se bâtir un patrimoine !

Se bâtir un patrimoine boursier pour sécuriser sa capacité à se loger.

Face aux difficultés de logement, il faut se bâtir un patrimoine, surtout si l’on dispose de peu de revenus ou de peu de garanties à proposer à un bailleur (caution solidaire d’un garant crédible pour payer le loyer en cas de défaillance du locataire). Une personne disposant d’un patrimoine pourra accéder plus facilement aux garants « alternatifs », comme la garantie Visale de Action logement (pour les jeunes de moins de 30 ans), le FSL Fonds de Solidarité Logement de la CAF, les garants privés comme Garantme (270€/an pour un loyer de 500€) ou Cautioneo (leur simulation demande s’il existe une épargne) qui se portent garant contre une rétribution financière… Il existe surtout la solution de la caution bancaire, proposée par le Crédit Mutuel et le CIC (par exemple). Le principe de la caution bancaire pour une location consiste à bloquer une somme d’argent auprès de la banque pour garantir le paiement du loyer (son existence étant dépendante d’une épargne conséquente…). Pour rappel, il existe aussi un « PEA jeune », permettant d’épargner jusqu’à 20 000€ de manière défiscalisée pour les jeunes de 18 à 25 ans fiscalement rattachés à leurs parents. Cet outil me paraît idéal pour préparer le départ du « nids familial ».

Pour beaucoup de gens, il ne faut pas investir en bourse, sous prétexte que l’on risquerait de perdre son épargne … la bourse serait plus « risquée » que l’immobilier ? Cette notion de « risque » est extrêmement discutable : le placement immobilier nécessite généralement un emprunt (permettant de bénéficier de l’effet de levier, mais plaçant l’investisseur en insécurité financière vis-à-vis du prêteur), il ne permet pas de diversifier son risque (qui est celui de l’activité économique proche du logement), il ne permet pas de maîtriser totalement le prix de vente du bien… en cas de location du bien, on s’expose aux risques d’impayés, de dégradations, de squats etc. Les choses sont vraiment claires : la prétendue « sécurité » du placement immobilier est extrêmement discutable et je ne suis strictement pas d’accord avec l’idée généralement admise qu’il serait nécessaire d’acheter. Il faut reconnaître que l’achat reste tout de même une alternative intéressante à la location lorsque l’on recherche de la sécurité, mais celle-ci ne deviendra effective qu’au terme du crédit.

Bref, il est clair que le fait de disposer d’une épargne financière permet de faciliter son accès au logement, autant pour les locataires que pour les propriétaires. Pour le locataire, l’épargne financière permettra de sécuriser le bailleur grâce a une garantie sur le paiement des loyers (caution bancaire, garantie visale, garantie privée etc). Pour le futur propriétaire, elle permettra de profiter des intérêts composés de la bourse (voir la calculatrice financière du site bourse101.fR) afin de faire croître son épargne puis de disposer d’un apport suffisant pour acheter son logement tout en minimisant la douleur associée à des privations de consommation.

Par ailleurs, je trouve extrêmement appréciable, pour une personne en souffrance vis-à-vis des questions de logement (revenus insuffisants pour devenir propriétaire), de devenir malgré tout propriétaire de titres financiers « vifs » (de titres de sociétés cotés associés à un droit de propriété réel, plutôt que de placement type FCP, SICAV, ETF) pouvant lui apporter un revenu sous forme de dividende. Ça ne peut que rendre la garantie plus solide qu’avec une simple épargne bancaire sur livret …